5月30日，“2023房地產(chǎn)及物業(yè)上市公司測(cè)評(píng)成果發(fā)布會(huì)”在香港成功舉行。本次活動(dòng)發(fā)布了最新的《2023房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究報(bào)告》，這項(xiàng)由上海易居房地產(chǎn)研究院主辦的測(cè)評(píng)研究工作，在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)的指導(dǎo)下，已經(jīng)連續(xù)開展了16年，是國(guó)內(nèi)關(guān)于上市房企綜合實(shí)力最重要的專業(yè)測(cè)評(píng)研究成果。
一直以來，香港都是房地產(chǎn)企業(yè)和物管企業(yè)境外上市的首選地。本次測(cè)評(píng)成果發(fā)布會(huì)也是時(shí)隔4年，再次回到美麗的香港舉行。對(duì)于地產(chǎn)圈而言，更像是一場(chǎng)久違的老友見面會(huì)。而參與其中的上市房企、物業(yè)，以及供應(yīng)鏈企業(yè)嘉賓的觀點(diǎn)，也值得房地產(chǎn)從業(yè)者們認(rèn)真復(fù)盤與思考。
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丁祖昱：行業(yè)即使波動(dòng)，仍會(huì)有企業(yè)脫穎而出
上海易居房地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)、克而瑞集團(tuán)董事長(zhǎng)丁祖昱表示，目前能夠開始正常運(yùn)行的房企，未來的空間很大。每次行業(yè)發(fā)生波動(dòng)的時(shí)候，仍會(huì)脫穎而出一批優(yōu)秀的企業(yè)。多數(shù)房企在2021年之后沒有賺到錢因?yàn)槭袌?chǎng)不如預(yù)期，大家對(duì)這個(gè)行業(yè)的判斷更加客觀，拿地更加謹(jǐn)慎。
丁祖昱以鋼鐵行業(yè)為例，每一輪調(diào)整過后中，核心企業(yè)越做越大，最后正常運(yùn)營(yíng)的所剩無幾。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，市場(chǎng)規(guī)模的集中度開始上升，強(qiáng)者恒強(qiáng)，也是代表了這一輪市場(chǎng)調(diào)整之后的結(jié)果。
在丁祖昱看來，行業(yè)未來存在幾個(gè)確定性。第一，再多的M2也不會(huì)把資產(chǎn)價(jià)值推高，這一點(diǎn)已經(jīng)達(dá)成共識(shí)；第二，行業(yè)規(guī)模下降，回到2015年的規(guī)模水平；第三，未來長(zhǎng)期看好的城市是北上廣深，北上主要，廣深排后，蘇州、南京、合肥再加上西安，大概十個(gè)城市左右。
在談及未來的新模式，丁祖昱認(rèn)為“開發(fā)+運(yùn)營(yíng)”還會(huì)有，從規(guī)模擴(kuò)張到戰(zhàn)略營(yíng)銷，從高速發(fā)展到平穩(wěn)健康發(fā)展，都是未來開發(fā)的大方向。預(yù)售制度也會(huì)出現(xiàn)變化，融資還要進(jìn)一步開放。對(duì)于物業(yè)，希望有更多的投入，獲得更多支持。
張兆娟：上市物企營(yíng)收差距進(jìn)一步擴(kuò)大
克而瑞集團(tuán)副總裁張兆娟表示，從目前市盈率的整體情況看，物企和房企都呈現(xiàn)出一樣的特點(diǎn)，即央國(guó)企相對(duì)韌性較強(qiáng)，民營(yíng)企業(yè)相對(duì)差距比較大。
根據(jù)張兆娟分析，今年上市物企的營(yíng)收差距進(jìn)一步擴(kuò)大，表現(xiàn)出企業(yè)分化加劇。從格局上看比較穩(wěn)定，基本在兩三年之內(nèi)沒有變化。物業(yè)行業(yè)去年開始已經(jīng)進(jìn)入新階段，獨(dú)立性比較強(qiáng)，相對(duì)增長(zhǎng)比較高質(zhì)、平穩(wěn)，未來每年能有20%-30%的增長(zhǎng)。張兆娟稱，在市場(chǎng)最難的時(shí)候會(huì)發(fā)現(xiàn)基礎(chǔ)物管收入是物業(yè)公司的壓倉石，未來所有物企都要競(jìng)爭(zhēng)存量，壓力很大。
張兆娟認(rèn)為，對(duì)于物業(yè)公司，長(zhǎng)期的住宅物業(yè)之外，還有第二市場(chǎng)曲線。一方面，未來隨著外部環(huán)境的改善，所謂的物業(yè)家服務(wù)和社區(qū)服務(wù)會(huì)釋放更大的潛力。另一方面，對(duì)商管服務(wù)而言，未來如何布局對(duì)于提高物企經(jīng)營(yíng)質(zhì)量和改善商業(yè)特別重要。此外，物業(yè)公司布局的城市服務(wù)板塊目前已經(jīng)在擔(dān)當(dāng)比較重要的任務(wù)。從整體的情況來看，社區(qū)增值，非住業(yè)務(wù)里的商管和城市服務(wù)已經(jīng)承擔(dān)了第二增長(zhǎng)曲線的職能。
蔡金強(qiáng)：向前看，別回頭
奧陸資本總裁兼首席投資官蔡金強(qiáng)建議政府要提高警惕，如果放任房地產(chǎn)市場(chǎng)或者房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)振蕩，整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入通縮的機(jī)會(huì)很大。蔡金強(qiáng)認(rèn)為，國(guó)企在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)里面占比會(huì)越來越高，是一個(gè)基本的事實(shí)。真正的民企到現(xiàn)在比較成規(guī)模的幸存者寥寥無幾，而輕資產(chǎn)可能是一條路，他建議要轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)。
在蔡金強(qiáng)看來，盡管過去幾年市場(chǎng)有些情緒比較悲觀，但需要看到的是，“地震”和“海嘯”都已經(jīng)過去，別再揣摩這些痛苦的事情和已經(jīng)造成的傷害，再糾纏于一些很好的公司為什么在一兩年變成這個(gè)樣子，已經(jīng)沒有意義。要往前看，聚焦未來才有用，要探索怎么輕裝上陣，怎樣才能重組出新的空間。
王晞：行業(yè)未來空間擠壓，房企必須練好內(nèi)功
珠江投資集團(tuán)總裁王晞?wù)J為，房地產(chǎn)企業(yè)要輕裝備，組織管理上要輕裝上陣，更多的選擇輕資產(chǎn)投入。房企近些年都賺的是大錢、快錢，趴下身段在地上揀錢的工夫差了一些，未來行業(yè)空間擠壓了，房企必須要練好內(nèi)功。
對(duì)此，王晞建議每個(gè)企業(yè)要把自己的特點(diǎn)找到，把自己獨(dú)特的利潤(rùn)率，競(jìng)爭(zhēng)力發(fā)揮出來，不能像過去完全靠資本開發(fā)，要在產(chǎn)品上做文章。同時(shí)，要把錢袋子管住，要慢生存，不能快，只有慢才能活的長(zhǎng)。
對(duì)于企業(yè)未來的發(fā)展，一定要找活下去的路徑，而現(xiàn)在行業(yè)一定是痛并快樂著。王晞表示，只要思想不滑坡，方法總比困難多。大家還是要堅(jiān)持住，活下去，才有希望，才有未來。
葉明杰：物管行業(yè)就是金字塔
世茂服務(wù)執(zhí)行董事、總裁葉明杰表示，目前物業(yè)行業(yè)依然還是大行業(yè)小公司，未來的成長(zhǎng)性很大。物管行業(yè)就是金字塔，做資產(chǎn)的防御性戰(zhàn)略很高。從基本模式、價(jià)值，以及未來的成長(zhǎng)性來看，會(huì)有很好的前景，當(dāng)前的估值不能反映行業(yè)真實(shí)情況。
葉明杰認(rèn)為，如果物管行業(yè)這輪估值要修復(fù)，還有待于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的變化。但當(dāng)前物管行業(yè)自己要把功力做好，整體的大環(huán)境調(diào)整還不可能一下快速修復(fù)。
此外，物業(yè)行業(yè)的發(fā)展一方面是做疊加，做增值服務(wù)和生活服務(wù)業(yè)務(wù)。每個(gè)企業(yè)自身發(fā)展不一樣，不同階段肯定有調(diào)整。過去物業(yè)行業(yè)收益和效益都很高，會(huì)進(jìn)行收并購。而今天的策略是回歸到經(jīng)營(yíng)的本質(zhì)，思考規(guī)模戰(zhàn)略怎么有效，不做沒有效率的事，要拿能賺錢的項(xiàng)目。
陳海照：物業(yè)行業(yè)會(huì)快步向頭部企業(yè)集中
招商積余董事、總經(jīng)理陳海照表示，目前物業(yè)行業(yè)呈大行業(yè)小企業(yè)特點(diǎn)，高度分散，但會(huì)快速向頭部企業(yè)集中，資本也會(huì)進(jìn)一步加速。作為物業(yè)企業(yè)，應(yīng)該規(guī)劃好不同時(shí)期戰(zhàn)略，如果價(jià)值能夠持續(xù)釋放，估值一定會(huì)上來。
陳海照認(rèn)為，物業(yè)行業(yè)還有一個(gè)特征，不以地產(chǎn)的變化而變化。如果一些小城市，隨著服務(wù)品質(zhì)的提升，可能會(huì)尋求專業(yè)化服務(wù)。所以，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)和生活水平的提升，原來一些沒有被市場(chǎng)化釋放的物業(yè)，包括政府，樓堂房舍會(huì)尋求規(guī)?；?、專業(yè)化、成本更加精細(xì)化管理，從而釋放更多的需求。
尤建峰：物業(yè)行業(yè)的底氣來自于業(yè)務(wù)的獨(dú)立
新城悅服務(wù)首席戰(zhàn)略官兼董事會(huì)秘書尤建峰表示，物業(yè)公司非常有前景，與房地產(chǎn)有比較大的區(qū)別。雖然目前看上去關(guān)聯(lián)方輸送的占比面積較高，但收費(fèi)目標(biāo)已經(jīng)和關(guān)聯(lián)方?jīng)]有任何關(guān)系，物業(yè)行業(yè)的底氣來自于業(yè)務(wù)的非常獨(dú)立。
資本市場(chǎng)對(duì)物業(yè)行業(yè)的估值有非常大的重新認(rèn)識(shí)，這會(huì)讓行業(yè)的高管看清楚，對(duì)自身能力的培養(yǎng)更重要。在談及物業(yè)公司的轉(zhuǎn)型方向，尤建峰稱，對(duì)于住宅板塊，無論是區(qū)域還是業(yè)務(wù)都會(huì)相對(duì)聚焦，未來可能會(huì)把一些不擅長(zhǎng)的業(yè)態(tài)做一些疏解。
洪偉光：好產(chǎn)品、好服務(wù)是不變的商業(yè)發(fā)展邏輯
杭州老板電器股份有限公司工程總經(jīng)理洪偉光表示，供應(yīng)鏈企業(yè)確實(shí)享受到房地產(chǎn)高速發(fā)展的資本紅利，雖然最近兩三年也受到了一些影響，但對(duì)未來行業(yè)的發(fā)展形勢(shì)，仍然長(zhǎng)期看好。而在任何環(huán)境下，商業(yè)的發(fā)展邏輯都不會(huì)變，就是需要更好的產(chǎn)品，更好的服務(wù)，更高的效率，更高的股價(jià)。
在洪偉光看來，市場(chǎng)增長(zhǎng)超過預(yù)期，當(dāng)然要持續(xù)長(zhǎng)期增長(zhǎng)也不好說。但從企業(yè)來看，做久做大做強(qiáng)，選擇了做長(zhǎng)。在這個(gè)基礎(chǔ)下，中長(zhǎng)期在用戶側(cè)改革、發(fā)力，做用戶喜歡的產(chǎn)品。另一方面，持續(xù)建設(shè)品牌，堅(jiān)持技術(shù)創(chuàng)新，產(chǎn)品創(chuàng)新，過去幾年很多的企業(yè)都講究互聯(lián)網(wǎng)+，相信未來一定是AI+，這會(huì)帶來很多的變化。
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