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樂居財經 李禮 6月5日，浙商證券發(fā)布房地產及物管行業(yè)周報2023年W22。

政策面：國家開發(fā)銀行推動成渝地區(qū)雙城經濟圈建設，青島市出臺樓市新政。中央：國家開發(fā)銀行：提出發(fā)揮開發(fā)性金融功能作用，以重大項目為抓手助力成渝地區(qū)雙城經濟圈建設全面加速。各地：1）蘇州市、佛山市進一步優(yōu)化公積金貸款方案，提高了公積金的支持力度；2）廣東省出臺房地產風險化解政策，扎實做好穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期工作，穩(wěn)妥有序推進房地產風險化解處置。嚴格落實地方政府債務限額管理，堅決遏制新增隱性債務；3）深圳市南山區(qū)、大鵬區(qū)進行地塊規(guī)劃調整；4）福建省加強房地產項目預售資金監(jiān)管；5）天津市推動國際消費中心城市建設；6）成都市調整居住證管理政策；7）青島市出臺組合政策，調整非限購區(qū)域購房首付比例，同時包括優(yōu)化限售條件，支持剛需、改善需求等。

基本面：本周新房市場成交環(huán)比上升，二手市場成交環(huán)比微降。本周30大中城市商品房成交面積355萬平，環(huán)比+14.5%，環(huán)比增速較上周上升11.9pct；同比+22.2%，同比增速較上周上升4.1pct。新房市場分線城市來看，本周一、二線城市成交面積環(huán)比上升，三線城市環(huán)比下降。18城二手房成交面積156萬平，環(huán)比-7.3%，環(huán)比增速較上周下降0.3pct，同比+19.5%，同比增速較上周下降12.4pct。二手房市場分線城市來看，本周一、三線城市成交面積環(huán)比上升，二線城市成交面積環(huán)比下降。

板塊行情：本周SW房地產上漲2.65%，房地產跑贏大盤2.37pct，表現(xiàn)強于大市。恒生指數(shù)上漲1.08%，恒生地產建筑業(yè)上漲0.68%，房地產跑輸大盤-0.40pct，表現(xiàn)弱于大市。恒生物業(yè)服務及管理上漲3.05%，恒生物業(yè)服務及管理跑贏大盤1.96pct，表現(xiàn)強于大市。

本周觀點：從政策調整來看，本周青島市等多地需求側調整政策持續(xù)，浙商證券認為，從青島等城市政策調整的情況以及浙商證券去年對政策調整規(guī)律的分析推演，二線城市多方面政策進一步調整的情形（類似青島）可能繼續(xù)。從市場成交來看，本周克爾瑞發(fā)布5月百強房企月度數(shù)據，TOP100房企實現(xiàn)銷售操盤金額4853.6億元，環(huán)比降低14.3%，同比增長6.7%。30個城市商品住宅成交1606萬平方米，與2月絕對量基本持平，本周新房市場成交環(huán)比上漲+14.5%。浙商證券認為，從數(shù)據上來看市場仍然保持回暖趨勢，5月成交量下降一方面受到經濟增長放緩導致購房需求修復放緩，另一方面也受到供應不足的影響（據克爾瑞統(tǒng)計30個重點城市新增供應環(huán)比下降27%）。6月是傳統(tǒng)的房企業(yè)績沖刺高峰，浙商證券認為供需兩端均有望迎來環(huán)比上漲。從房企投資來看，本周天津土地市場迎來2023年以來最大規(guī)模土地出讓，共出讓6宗土地，2宗土地溢價成交，其中河西區(qū)體院西地塊共競拍超140輪，溢價率10.4%。5月多個核心城市進行土地集中出讓，南京、廈門、杭州等城市熱度較高，分化趨勢明顯，浙商證券認為，隨著市場回暖熱度有所下降，短期內土拍市場仍將保持分化趨勢。

浙商證券繼續(xù)看好：1）都市圈聚焦型房企：華發(fā)股份、越秀地產、濱江集團；2）全國化龍頭房企：保利發(fā)展、招商蛇口、華潤置地、中海地產；3）二手房新房聯(lián)動邏輯持續(xù)存在，二手房中介貝殼和我愛我家持續(xù)看好。

風險提示：1）房企開發(fā)資金到位速度不及預期；2）融資實質進展不及預期；3）行業(yè)回暖速度不及預期。

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